奈良の築古アパート(2) 建て替えか、リノベーションか

築古アパート活用の続き。
まず何をしたいのか自分でもまとまっていなかったのでサブリース大手のD社とT社の営業所に行って色々と話を聞いてみた。

サブリース建築費高すぎ問題

話を聞いた感触として、まずサブリースの枠で物件を建てる場合、建築費が地場の工務店より非常に高額であること。
仮に坪60万で延床200m^2(=60.6坪)を建てるなら3600万(+付帯工事費1000万)で、1m^2あたり1,700円で収益化(30m^2の1DKなら51,000円)したとしても年間家賃400万、サブリース計算85%で見て固定資産税40万を引いて300万、総工費5000万掛かったとしたら返すまでに17年掛かる。建物の老朽化による賃料値下げも勘案すれば言わずもがな。

上モノがまだ使えるし入居者も居るのに壊してデカい借金するには楽観的な試算でも収益性が怪しいんじゃ話にならない。10年で回収できるプランを探せ!

じゃあ地場の工務店を探すの?

これはもう近隣の工務店や建築事務所・建設会社に片っ端からアポを取って見積もるしかないと思った。
ただし私に事前知識が無いため、リノベーションでの計画が立たなかった場合に再び考える。

リノベーションをどうやってやるか

まず第一に敷地が3辺法面で構成されていて、駐車場が無く、階段のアプローチも老朽化してバリアフリーの手すりすらない(入居者は高齢化してゆくので心許ない)のが新規客付けや既存入居者に対するマイナスになっていると考える。
リフォームを入れるにしても作業車は簡単に路駐できないはずなので、これをやってからリフォームを入れたほうが総工費は安くなるはず。
「奈良 擁壁」といったワードで工事実績のある工務店・建設会社に対して数社お問い合わせをして、連絡が取れたのが現在3社。
「割と収益性のありそうなアパートなのに公道に面している敷地が全部法面」っていう令和の時代にあるまじき土地の改良事例はググっても見つからなかったので、先行事例による試算も出来ない。

法面を削って擁壁を建てて車2台くらい停まれるスペース確保して、建物への階段アプローチもやりなおす場合にどれくらいコストが掛かるのか。200~300万位で出来れば、空き部屋のリノベーションに200万掛けても既存入居者の賃料も含めて年間150万位純利益が出て数年で回収出来るはずなのですが……実際やいかに。