奈良の築古アパート(3)リフォーム確定。どうやって計画する？

色々収益の皮算用をとった結果、「建て直しはコスパが悪い」のが理解できたので計画はリフォームに。

突然のS社からの電話

HOME4U土地活用で依頼していたけど返事が来なかった会社から時間差で着電、どうやら現地をチラ見していたらしい。
話を要約すると「築40年で躯体がまだ使える上に既存の入居者の事を考えたらその建物を手直しする方が今住んでくれてる入居者にも収益的にも良いよ」といった内容で、土地活用で連絡のあった3社目で始めてのお断り電話。でも電話口めちゃくちゃ優しかった……さすがSハイム、万が一マイホーム建てる時があったら絶対相談する。

もろもろ修繕に関するアポを取る

基本的にやりたいことは3つ。

• 自主管理から管理委託への切り替え
• 駐車・駐輪スペースの確保+階段の造作を老人にやさしくする
• 未入居物件を最低限人が住める状態にする

自主管理から管理委託への切り替え

GoogleMapで物件最寄りに賃貸仲介を行っている営業所のうち、物件管理に力を入れてそうなのが2社。うち1社はリフォームも事業内容にあったのでお問い合わせ。

駐車・駐輪スペースの確保+階段の造作を老人にやさしくする

これは2社お問い合わせ。
外構工事をメインに造作が丁寧な工務店といった印象の所と、土木・基礎工事をメインにしている受託メインの建設会社という対照的な2社に問い合わせた。
外構工事は「立地や施工条件によって全然費用が違う」から費用感がブラックボックスになっていて、本当はもっと相見積もりを取ったほうが良いんじゃないかと思ったが遠隔地ゆえ大量見積もりも取れないので、とりあえず属性の違いそうな2社を選んで連絡してみた。
肝心の見積もりはまだ貰っていないものの、正直次建て替えるとしたら切土で敷地全体のレベル下げないとマトモな物件にならないよな…という気持ちもあるので、2m以下の建築確認の要らない造作で駐車駐輪スペースを確保できるかという相談をしている。
高さ2m、幅10mの擁壁が土木工事込で100万という話もあるので、法面を部分的にセットバックするような感じで8mと2.5mのL字で組んでもらったらそれくらいで済むんじゃないか、という皮算用あり。

未入居物件を最低限人が住める状態にする

上記の管理委託業務を行っている会社にも「リフォームの見積もりをして欲しい」とお願いして、他にも地元の近い所にあるリフォーム業者に相談中。
ただ、私が現物をまだ見ていないのでどこまでリフォームするかといった妥協ラインは決めかねる。難しい……

リフォームとその後の収支の試算

擁壁200万、リフォーム100万で収まった想定の試算。リフォームした部屋は駐車場付きで月5万で貸す。
管理委託料は7%、修繕積立(という名のリスクヘッジ)は戸あたり3,000円。固定資産税は20万。
「自主管理してくれる人が居なくなって収益0円になっちゃう」って前提で話すと利回りは32%。リフォーム部屋を目論見通り5万で貸せれば戸あたり収益で見ると40万は手元に残る計算なので、それ単体で見ても8年貸せればペイできる。予想外に膨らんでも500万くらいなら意味あるんじゃないかな……といった気で居ます。擁壁は建て替え時に無駄にならないプランを見つけたい。

次の記事はこれらの業者に見積を取る12月中旬以降になります。