奈良県の築古アパートの処理に悩む

奈良県の築古鉄骨アパート(S56年築)を「親戚による自主管理」で母が運用していたものの、高齢化や賃料の未収等の問題で運用できなくなりそうという話があり、何らかの方法で再生できないかという相談を受けた。

やったこと

  • HOME4Uを利用して土地活用の相談をする
  • 関西でアパートのリノベーションに関する事例を調査する
  • 近隣の相場を確認して、費用対効果を概算する

HOME4Uを利用して土地活用の相談をする

HOME4U 土地活用というLPが真っ先に目に入り、とりあえずここに連絡するかと思ってフォームに入れたら1週間で2社から電話が入った。
ここでアポを取れるのは所謂サブリース（または一括借上げ）業者がメインなので、「良い土地があるけど場所や時間の都合が付かず色々面倒」な場合は良いかもしれない。
悪い噂は聞くものの、割を食ってるオーナーって土地から借金してプライムレート引けずに高い利息払い続けてるだけじゃないのとか、そもそも客付けもままならない土地に建ててるだけじゃないのとか、色々思う所はあるので実際どういう提案になるのかなと思って聞いてみることにした（進行中）。

関西でアパートのリノベーションに関する事例を調査する

関西ホームズ株式会社の施工事例は金額が掲載されているのと、幅広い事例が乗っているので面白かった。
後はみんな大好き楽待のコラム。これとか。どちらにせよフルリノベーションで内装全部やっちゃうと50平米もあれば300万は掛かってきそうな雰囲気。

近隣の相場を確認して、費用対効果を概算する（リノベ版）

奈良県の近鉄奈良線沿いの特急停車駅で駅徒歩8分以内、しかも敷地面積200坪以上という仮に23区なら無職になれるような場所なのですが、奈良だとそうも行かないようで。
築40年重量鉄骨の物件を再生する場合、躯体が使えるという調査が出て20年は運用できると仮定しても、10年で投資金額は回収したい。
そうすると固定資産税で年に50万飛んだとして、(賃料×12ヶ月−固定資産税)×10年と考えると、仮に管理委託を結んで空室率を勘案した上での賃料が15万だった場合、精々1,000万程度が投資可能なライン、という事になる。
その上でどこまでリフォームするのが費用に合うのか、50m^2の部屋を25m^2に分割リノベした方が費用対効果が良いのか、築年というデメリットをカバーできるユニークな仕組みを物件に与えられるか、等を考えると実際にリフォームに強い業者に概算で見積もってもらうしか進みようがないと思ったので一旦保留。

近隣の相場を確認して、費用対効果を概算する（新築版）

「もうリノベとか気にせずマンション建てちゃおうぜ！」なのがおそらくサブリースや35年一括借上げ。まだ話聞いてないので想像
都心を外したエリアとはいえそこそこ優位性の出る立地ではあると思うのですが、実際問題として賃料の安いエリアに建てるのと都心に建てるのとで建築費用に差が出る訳でもなく、費用対効果が悪いのは明らか。
これに対してどれだけ土地活用の業者の提案力があるのか？そしてその賃料でサブリースした時に破産しないように安全なマージンが取られているのか？をちゃんと理解できるように周辺相場は頭に入れた。

まだまだ続くよ

まだどの業者との相談もしていないので「見ず知らずの所感」として書いてみた。色々アポ取って結果どうなるのかは今後書こうと思います。